陈植 上海报道
“上海金融谷项目第一期投资额达到亿元，全面投产将有超过100亿元的产值。”深圳联合金融投资有限公司董事长肖广昶指着上海市嘉定工业区城北路一块空地说道。3-5年后，上海金融谷的两大功能区——金融综合服务核心区和金融服务产业集群区将“覆盖”这块空地。
按照肖广昶的规划，自有资金占上海金融谷投资额的20%-30%，剩余部分则主要是银行贷款。但在地方融资平台贷款收紧背景下，园区开发贷审批门槛也一再提高。上海金融谷的银行贷款一直未“落实”。 现在上海金融谷主要依靠自有资金运营，何时能引进银行贷款，尚不得而知。
一家银行信贷风险管理部负责人表示，现在银行把园区开发贷款等同于商业地产贷款，如果发现项目租金来源不足以还本付息，很难发放贷款。
此前，部分开发商盯上园区开发贷暗藏的监管盲点，园区开发贷成为部分开发商套取土地储备贷款的灰色通道。银行的对策则是逐一审核，提高审核门槛。
严格审核
“即使在年前，经政府批准的国家级、市级高科技产业园区，都是多数银行眼里的优质贷款项目。”前述银行风险部门负责人透露。
在此情况下，有的投资商盯上了园区开发贷暗藏的监管盲点。如少数创意园区开发公司拿到银行首笔园区开发贷款，迅速支付土地购买尾款与动迁费用，只为尽快拿到土地使用规划凭证，再向银行申请第二笔贷款。
在该负责人看来，银行对土地储备贷款审批趋向严格，园区开发贷成为部分开发商套取土地储备贷款的灰色通道。如果由于动迁或土地规划审批等因素被迫延时峻工，将难以收取房租偿还贷款本息。
该负责人遇到的一个极端案例是，一家文化创意园区开发公司使用约50%银行园区开发贷款用于支付动迁费用，大大超过在申请贷款时所计算的土地储备贷款与基础设施贷款使用额度。而银行批准这笔贷款的主要原因是贷款得到当地政府融资平台的贷款担保。
“现在这家地方融资平台经营性现金流也不够理想，近期还可能推迟了支付当地公路建设工程款。银行可能成为这笔贷款偿付违约的最后买单者。”前述银行风险部门负责人表示。
在此情况下，银行再度收紧审核门槛。
如今，他所在的银行在审核园区开发贷款时，无论是否拥有地方融资平台提供贷款担保承诺，都必须先审核园区开发商的自有资金到账状况与资金来源，并一一审核园区开发所需公路、电信等基础设施建设的贷款使用额度，最终根据厂房出售、商业地产出租收益状况判断能否给予贷款。
成本上涨
在前述银行风险部门负责人看来，目前银行在审核园区开发贷款时，通常都要求土地使用权作为抵押，如果园区开发商还没获得土地使用权，银行会以贷款出现风险时没有抵押物处理变现为由，拒绝贷款。上海金融谷项目需要超过20亿元，一家银行无法吃进，需要银团贷款“配合”。
“一旦启动银团贷款，则意味着贷款融资成本要水涨船高。”该负责人透露，每家银行对同一开发园区的贷款风险评估标准不一致，有些银行是参考园区项目未来产生的经营现金流；有些银行则参考地方政府提供的财政补贴额度与招商引资支持度，及未来商业地产回购条款等，作为计算贷款额度与利率的主要依据。各家银行分歧主要集中在园区未来经营的现金流高低。
记者了解到，目前中国农业银行、建设银行、甲骨文(微博)公司、银盛科技等金融机构已与上海金融谷签订意向性入驻协议。
“即使上海金融谷争取到银团贷款，所需支付的利率至少是基准贷款利率上浮15%。”上述银行风控负责人表示，这与肖广昶的预期已存在一定差距。
“但如果上海金融谷能得到当地政府的还款承诺函，或者有一份回购园区商业地产项目的约定，贷款利率还是有调整空间的。”该负责人透露。如今多数银行把园区开发贷款等同于商业地产贷款，但市中心地区的成熟商业地产能通过出租形成现金流偿还贷款；园区开发需要3-5年建设期，很难判断入驻企业数量与租金收入，还需要比较一座城市数家高科技园区同质化竞争状况，风险比商业地产项目更高。
“上海金融谷和张江园区定位不同，张江园区主要云集银行金融机构自有的数据库与IT后台运营基地，上海金融谷则是吸引金融服务外包产业公司入驻，专门给银行数据库与IT后台运营基地提供服务。”林振雄解释说。
