(i美股)思源将于11月23日以代码“SYSW”在纽交所上市，按发行价区间美元至美元发行1200万份ADS，融资1亿美元。这家做物业管理软件起家的公司成立16年后靠房地产营销代理业务进入美国资本市场?它经历了怎样的发展过程？现在的情况怎样？是否值得投资？i美股将从公司的发展历程、股权结构、业务构成、历年财务状况、行业情况、竞争对手情况、风险等几个方面分析介绍，供投资者参考。
一、思源公司发展历程
1、 1994年 卖物业管理软件起家
1994年，思源集团现任董事长陈良生通过2万元借款创建的思源公司在全国率先推出第一套物业管理软件系统。次年通过深圳市物业协会发文向全市物业公司推广，思源物业管理软件迅速打开市场。1996年，思源进入北京、上海、广州三大市场，并获得国家科委的肯定;国家科委发文向全国推广“思源物业管理软件”。1997年，思源客户达到200家，1999年思源客户达到这个专业领域难以企及的数字500家。
2、 2000年 涉足房地产营销代理
做了6年物业管理软件后，思源开始涉足房地产营销代理业务。1999年李国平加盟后，思源承接了第一个营销代理项目--苏州独墅苑。之后思源即把发展重点选在了当时市场前景广阔的北京。进入北京后思源很快代理了通达花园经济适用房、北京天鸿集团开发的曙光花园、北京天创公司开发的位于亚运村的天创世缘三个有国企背景的开发商项目。并且均取得了不错的销售成绩。在思源做营销代理的同时还逐步开展了土地顾问咨询业务，也为其后来的发展壮大打下一定的基础。
3、 2004年 拿下国奥村项目成为业内“黑马”
2004年4月，思源在奥林匹克公园中心区的33公顷商业用地策划面向全球公开招标中以84分的成绩获优秀方案二等奖；最后思源独揽了奥运商业地块策划中的四标。之后不久，又承接了国奥村的全案营销代理。思源至此一举成名，并借力奥运在全国范围内打品牌。
4、 扩张上市
现任思源集团副总经理、思源房地产经纪总公司董事长兼总经理陶红兵的加盟之后，思源2005年受聘于呼和浩特市土地收购储备中心，担当后者的土地运营顾问。随后思源进入天津、烟台、青岛等城市开始全面扩张;同时在业务线上扩展投资和二手房等业务。
在客户方面，思源也继原有的首开集团、国奥投资、北京城建、北京金隅、京能置业、万科和金地等国企开发商和上市公司之外，2008年开始与星河湾、沿海地产、远洋地产、重庆龙湖、深长城、中粮地产、中铁地产和卓越地产等上市公司和民营房地产企业开始建立合作关系。
房地产代理业务获得成功后，思源的营收进入了快速增长的轨道。2008年底获得了鼎辉3000万美元私募股权投资后，思源上市也提上了日程。2010年思源将一直亏损的二手房经纪剥离至陈良生个人公司名下，将公司的主要业务--营销代理业务和顾问咨询业务(包括土地和策划顾问)整合打包上市。
二、思源公司及股权结构
思源上市公司(SYSWIN Inc.)是2007年12月5日在开曼群岛(Cayman Islands)成立的，并通过协议控制北京思源兴业( “Syswin Xing Ye” OR Beijing Syswin Xing Ye Real Estate Brokerage Company Limited)在中国各城市开展房地产营销代理和顾问咨询业务。
董事长陈良生通过其全资公司Brilliant Strategy Limited持有思源上市公司%股份，IPO后稀释至%。现任董事总经理兼任华东大区和上海公司总经理陶红兵持有%公司股份，IPO后稀释至%;整个管理层在IPO后持股依然有59%。
本次IPO发行中，搜房将以每美元的价格购买思源1,951,216股普通股，价值约500万美元。IPO后搜房将持有思源%的股份。同时SOL Investment Fund Limited and Kee Shing International Limited 两公司也将以美元的价格分别购买思源2,341,462 和 1,560,974股普通股，IPO共持股%。IPO后鼎晖创投基金(CDH Investment)依然通过其全资子公司China Rebro Limited持有思源%股份。
三、思源业务模式和区域发展情况
1、思源业务模式:营销代理和顾问咨询
思源的业务主要有两部分:营销代理和房地产咨询(置地顾问)。围绕房地产产业链，思源为开发商提供置地顾问、营销代理、房产经纪等服务。其中房产营销代理是思源的主营业务;占其总营收的90%以上。
营销代理业务方面，思源为房地产开发企业提供置地评估、前期规划、市场定位、客户分析、产品建议、企划推广、营销代理、后期跟踪等服务；如苏州独墅苑、曙光花园、国奥村、烟台万科大疃项目等。思源目前所承接的项目类型包括:住宅类、公建类、商业地产策划代理服务等，但目前仍以住宅类房地产项目为主。2007、2008、2009三年来自这部分的净营收分别占总额的%、%和%，2010年前9个月这个比例达%。
来源:思源官方网站
思源将单独的置地顾问、开发项目策划等服务计入顾问咨询业务，即是为房地产开发商的前期土地开发提供咨询服务;如呼和浩特城市土地市场开发策划、天津团泊新城西区52平方公里土地一级开发顾问和项目推广等。2007、2008、2009、2010前9月顾问咨询收入占净营收比例分别为%，%，%和%;占比持续下降。
2、思源区域发展情况
从2005年起，思源逐步在多个城市设立分公司。2007年底业务范围覆盖北京、天津、呼和浩特、济南、贵阳、烟台六地；至2008年底新增大连、成都、青岛、重庆、银川、沈阳六地;2009年扩展至苏州、太原两地;今年又新增南京、上海、杭州三地。
目前思源有近20家分公司;主要分为北京地区、渤海湾地区、西部地区和长三角地区四大区域。今年前9个月，这四个区域的销售面积如下图:
北京一直以来都是思源营销代理业务的核心区域，几年扩张后仍占46%的比例；西部和环渤海地区的占比提升较快，前9月分别达%和%;长三角地区目前主要是在苏州有7万多平方米的项目。
在区域战略上，思源最早进入的环渤海湾和西部地区是重点发展区域。在环渤海湾地区，思源在天津、青岛和济南已经进入市场前三甲；而西部地区，思源在重庆、成都也进入市场前五名。接下来，思源把区域布局目标瞄准于长三角和珠三角，继而实现全国范围内的逐步覆盖。
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